전세사기 대처법 정리해봅니다.

지금 너무나 많은 피해를 낳고 있고 구제방법도 확실하지 않은 전세사기에 대한 대처법을 알아보고 정리해보려 합니다. 아무쪼록 도움이 되었으면 하는 마음입니다. 대부분의 내용을 HUG에서 가져왔습니다.  

 

깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가리켜요. 위 그림처럼 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택이에요.

 

보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 ‘갭투기’를 통해 해당 주택을 사들였을 거예요. 이때의 갭(차이)은 ‘매매가-전세가’를 말해요. 그 ‘갭’마저도 은행에서 대출을 받고요. 이렇게 되면, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없죠. 보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈이니까요. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 되고요. 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있어요. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에 특히 더 그렇죠. 이런 경우, 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다고 해요. 또는, 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있어요.

 

 

깡통전세 VS 일반전세

 

이제 깡통주택이란 폭탄을 만나지 않기 위해 매물을 확인하는 방법에 대해 알아봐요. 아래 두 집 중에서 깡통주택은 무엇일까요?

 

 

깡통주택? 왜 위험할까?

 

일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미해요. 즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요해요. 깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해버릴 수 있기 때문이죠. 그렇기에 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재라고 할 수 있어요.
깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생겨요. 예를 들어, 주택A,B 모두 경매에 넘어갔을 때, 주택A에서는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있어요. 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있어요. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 수도 있죠. 그러니 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 해요.

 

체크리스트 : 깡통전세 사기 예방법

 

첫째 - 깡통주택인지 꼭 확인하고 피하자!

 

내가 보고 있는 이 집이 깡통주택인지, 확인해야 해요. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있어요. 만약, 내 보증금이 2억 원인데 집값이 2억2천만 원이라면? 반드시 거르세요! 이렇게 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면, 최대한 피해야 해요.

 

둘째 - 이 집에 빚이 많지만 임대인이 워낙 부자라서 괜찮다고? no!

 

임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안돼요. TV에 출연했다거나, 집이 아주 많은 부자라거나, 유명한 직업이라거나... 이런 정보는 전세사기가 벌어진 이후에 아무 도움이 되지 않아요. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌 받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 순 없어요.

 

셋째 - 전세반환보증보험 가입 가능한 집인가?

 

전세보증금반환보증에 가입해야 해요. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품이에요. 아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있어요. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있어요.

 

 

가짜 임대인 vs 진짜 임대인

 

이런 불상사를 막기 위해서는 임대인이라고 주장하는 사람이 정말 임대인이 맞는지를 확인하는 일이 중요해요. 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 하겠죠. 이때 등기부등본은 본인이 직접 발급받아 확인해보기를 추천해요. 등기부등본을 위조하는 경우도 있다고 하니까요.

 

임대인을 대신해서 대리인이 왔을 때 대처법

※ 불가피한 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하는 경우

• 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야만 해요. 위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크하는 것이죠.
• 임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한 번 확인하기를 추천해요.
• 전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 해요. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면, 특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.

체크리스트 : 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법

등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인하기

임대인 신분증 확인하기

대리인 확인절차 거치기

 

 

 

나쁜 공인중개사 프로세스

일부 지역에는 나쁜 관행이 있어요. 그건 바로 임대인 없이 임대차계약을 맺는 관행이에요. 공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서, 임대인이나 대리인 관련 서류를 전혀 준비해주지 않는 거죠. 이 빈틈을 노리고, 사기를 치는 일부 나쁜 공인중개사가 있어요. 예를 들어볼게요. 여기 임대인의 대리인으로서 계약을 하러 나온 공인중개사가 한 명 있어요. 이 공인중개사는 세입자와 보증금 1억 원의 전세계약을 체결해버려요. 하지만 임대인에게는 보증금 1천만 원의 월세 계약을 체결했다고 거짓말을 해요. 이렇게 발생한 총 9천만 원의 차액을 나쁜 공인중개사가 빼돌려요. 공인중개사가 임대인과 세입자 모두를 속이는 거죠.

 

체크리스트 : 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법

 

그렇다면 이러한 불상사를 막기 위해서는 어떻게 해야할까요? 우선, 해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 사전에 확인해야 해요. 무자격자가 증개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 생각보다 많아요. 등록된 중개업자인지 여부는 '국가공간정보포털'에서 확인할 수 있어요. 열람공간에 들어가 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 확인할 수 있어요.

개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 하는데요. 이에 따라 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 '부동산 공제증서'를 발급하게 돼요. 이 공제증서는 실제 중개사고 때문에 벌어진 손해를 배상해줄 때에 쓰이며, 공인중개사가 사기를 벌이지 않겠 다는 다짐이기도 해요. 그러니 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받을 수 있도록 해요.

 

• 등록된 공인중개사와 거래하기
• 부동산 공제증서 받기

이 정도는 꼭 지켜야 하겠어요.

 

 

대항력이란?

 

대항력이란, 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 말해요. 만약 내가 6월 31일 입주하고 전입신고를 했다면, 나의 권리를 보장할 수 있는 ‘대항력’은 7월 1일 0시부터 효력이 생겨요.

 

나의 전입신고 vs 임대인 변경과 대출

 

그런데 만약, 임대인이 6월 31일에 집을 팔거나(임대인 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출) 어떻게 될까요? 이런 일들은 당일 즉시 효력을 가져요.
그러니까, 나는 7월 1일 0시부터 대항력이 생기지만, 6월 31일에 새로 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일에 받는다면 이 빚은 6월 31일부터 효력이 생겨요.
새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기는 반면에, 은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가지는 건 주택임대차보호법의 맹점이에요. 이를 악용하여 어떤 임대인들은 세입자가 대항력을 갖추기 전에 주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행해요.
만일 임대인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친다면, 세입자의 대항력은 다음날부터 생기는 반면 근저당권 설정은 당일부터 효력을 가지기 때문에 근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 되어요. 그럼 나중에 경매에 넘어가거나 우선순위를 다투게 됐을 때, 내 보증금보다 이러한 근저당권이 먼저 보호받게 될 수 있어요.

 

체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법

 

주택임대차보호법의 빈틈을 악용하여 계약한 직후에 벌어지는 전세사기를 막기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

 

첫째 - 전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인

만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시되기 때문이죠. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리중인지 확인해야만 해요. 등기부등본은 이사 당일 뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋아요.

 

둘째 - 특약사항을 넣어요.

계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일체 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 해요.

 

셋째 - 불안하다면 전세권을 설정하는 방법도 있어요.

전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리예요. 쉽게 말해 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면 전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 ‘내’가 차지한다고 볼 수 있어요.

 

미납국세란?

 

임대인이 세금을 제때 내지 않았을 때, 나한테는 두 가지 형태로 문제가 될 수 있어요. 먼저, 당해세가 있어요. 당해세란 매각이 되는 부동산에 부과되는 세금으로서 국세와 지방세 및 가산금 등을 의미해요. 만약 당해세 때문에 집이 경매에 넘어갔다면, 당해세가 다른 빚(근저당권)과 보증금들보다도 먼저 돈을 가져가게 돼요. 당해세가 아니어도, 임대인이 밀린 세금이 내 보증금의 확정일자보다 앞서 있었다면 이 또한 나보다 먼저 배당받아가게 돼요. 만약, 내가 최우선변제 대상이라면 내가 세금보다 우선할 수도 있고요.

 

임금채권이란?

 

임금채권이란 사용자(사장)가 퇴직한 노동자에게 임금을 주지 않아서, 이를 받아내기 위한 권리라고 보면 돼요. 임금채권은 근로자를 보호하기 위한 목적을 가지기 때문에 다른 일반적인 채권과는 달리 취급되죠. 특히 퇴직 직전 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 근로기준법 제 28조 2항에 근거해서 다른 빚보다 먼저 보호받게 되고, 이를 최우선 임금채권이라고 해요. 최우선 임금채권은 최우선변제 임대차 보증금과 같은 배당 순위 선상에 놓여요. 내 보증금이 최우선변제 대상이 아니라면, 주택이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금이 최우선 임금채권보다 후순위로 밀릴 수도 있어요.

 

체크리스트 : 당해세 및 임금채권 관련 전세사기 예방법

 

첫째 - 미납국세 열람제도를 활용

미납국세 열람제도를 활용해볼 수 있어요.
임대인 동의가 있다면 확인해볼 수 있죠.

 

둘째 - 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인

사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 임대인 동의로 확인해볼 수 있어요. 사회보험 미납이 곧 임금 체불은 아니지만, 그 가능성과 위험도를 측정하는 데에는 도움을 줄 거예요. 또한 납세증명서를 통해서 확인해볼 수 있어요.

 

셋째 - 등기부등본을 확인

임금을 체불했거나 세금을 체납했을 때 간혹 채권자나 국가가 ‘압류’ 혹은 ‘가압류’와 같은 채권보전조치를 취하는 경우가 있거든요. 따라서 만일 등본을 확인했는데 ‘압류’, ‘가압류’, 강제경매 개시 결정’ 등 임대인의 소유권이 위태로워지는 단어들이 보인다면 반드시 피하세요!

 

넷째 - 전세보증금반환보증에 가입

내가 미처 예방할 수 없었던 문제가 생겼을 때, 보증보험을 통해 보증금을 보호받을 수 있어요. 단! 압류, 가압류 등 소유권에 대한 권리침해 상황이 발생한다면 보증보험 가입이 안 돼요. 그러니까 대항력을 갖추며 최대한 빠르게 보증보험에 가입하는 것이 좋아요. 집을 구할 때부터, 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집을 찾는 것도 좋은 방법이에요. 예를 들어, 여러분이 중소기업취업청년 전월세보증금 대출을 100%로 받으셨다면, 대출 상품 자체가 보증보험에 가입되어 있어서 걱정하지 않으셔도 돼요.

 

체크리스트 : 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대처법

 

계약기간이 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다고요? 그럴 때는 보증금을 꼭 돌려받을 수 있도록 제도를 이용하세요.

 

첫째  - 내용증명을 보내세요.

‘내용증명’이란 쉽게 말해 우체국에서 공적 증명을 해주는 거예요. 내가 누군가에게 어떤 서류를 전달할 때 내용증명으로 보내면, 우체국에서는 그 서류가 전달되었는지뿐만 아니라 그 내용까지도 증명해주는 거죠. 간단하지만 생각보다 받는 상대방은 심리적 압박을 받을 수 있어요. 물론 실제 법적인 공방이 오가게 될 때 증거로서 작용할 수도 있죠.

 

둘째 - ‘임차권등기명령’을 신청

보증금을 반환받지 못한 상황에서 급하게 다음 집으로 이사를 해야 하는 상황을 겪고 있는 분들이 많을 거예요. 이런 경우, 내가 이사를 하더라도 임차권등기명령을 완료해 놓으면 대항력을 유지할 수가 있어요

 

쉽게 말해 임차권에 대한 권리와 보증금에 대한 권리가 보호받게 되는 거죠. 더군다나 임차권등기명령은 임대인에게 매우 치명적이라고 해요. 등기부등본 을구에 ‘주택임차권’이라는 이름으로 그대로 적히게 되거든요. 그리고 누가 들어오든 이미 ‘나’의 보증금에 대한 우선변제권이 설정되어 있어서 임대인이 마음대로 다음 세입자를 입주시키고 나를 무시할 수 없어요. 임차권이 등기부등본에 쓰이면 다음 세입자보다 일단 내 보증금이 우선하여 보호받게 되거든요. 반대로, 내가 알아보고 있는 집의 등기부등본에 임차권등기명령이 표시되어 있다면? 이미 그 집에 살던 세입자가 여전히 보증금을 돌려받고 있지 못한다는 뜻이니, 계약을 더 신중히 고민해주세요.

 

셋째- 지급명령을 신청

이 절차는 전세금 반환 소송으로 들어가기 전 최후의 수단이에요. 전세금 반환 소송에 비해 상대적으로 소요 기간이 짧아서 지급 결정 확정까지 한 달 안에 가능해요. 소요 비용 역시 적기 때문에 경제적으로도 유리해요.

 

전세계약 만료 시점에 맞춰 이사를 하기 위해 다른 집과 전세계약을 맺고 계약금을 납입하는 경우도 자주 있다. 이런 경우에는 계약금을 돌려받을 수 없다. 또 해당 집에 전입신고를 하지 않으면 또다시 우선변제권을 갖을 수 없기 때문에 우선 새 집에 전입신고를 하고 현재 집은 법원에 임차권등기명령 신청을 해야 한다. 

 

임차권등기명령을 하게 되면 임차된 주택에 살지 않고 주민등록을 옮기더라도 대항력을 유지할 수 있고 전세금도 우선해 돌려받을 수 있다.

만약 집주인 동의를 받을 수 있다면 법원에 전세권설정 등기를 하는 것도 방법이다. 전세권설정을 하면 채권이 물권이 된다. 이 경우 주인이 바뀌어도 권리 관계가 변하지 않기 때문에 대항력을 유지할 수 있다

 

 

간단한 용어 설명

• 임대인 - 집을 소유하고 있고, 나에게 보증금을 받고 집을 빌려주는 사람
• 세입자 - 임대차계약을 통해 임대인의 집에 들어가 사는 나
• 임대차계약 - 임대인(=소유주=집주인)과 세입자(=임차인=나) 사이의 전월세 계약. 함께 정한 계약내용에 따라 임대인은 내게 집을 빌려주고, 나는 보증금을 계약기간 동안 맡긴다. 계약 절차를 돕는 사람으로 공인중개사가 있다.