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부동산투자신탁(REIT)이란 무엇입니까?
Real Estate Investment Trust의 약자로서 부동산투자신탁(REIT)은 부동산을 소유, 운영 또는 자금조달해서 수익을 창출하는 회사입니다.
뮤추얼펀드(mutual funds)를 모델로 한 REIT는 수많은 투자자의 자본을 모았습니다. 이를 통해 개인 투자자는 부동산을 직접 구매, 관리 또는 자금 조달할 필요 없이 부동산 투자로부터 배당금을 얻을 수 있습니다.
오늘은 부동산리츠의 종류와 성격에 대해서 알아볼게요.
부동산리츠(REIT)의 종류
부동산리츠(REIT)에는 세 가지 유형이 있습니다.
- 자본형리츠(Equity REITs). 대부분의 REIT는 소득 창출 부동산을 소유하고 관리하는 지분형 REIT입니다. 수익은 주로 임대료를 통해 발생합니다(부동산 재판매는 아닙니다). - 실체형자기관리리츠 라고 할 수도 있겠네요.
- 모기지리츠(Mortgage REITs). 모기지 REIT는 모기지 및 대출을 통해 직접적으로 또는 모기지담보증권(mortgage-backed securities) 인수를 통해 간접적으로 부동산 소유자 및 운영자에게 돈을 빌려주고 이후 리츠의 수입은 주로 순이자마진(모기지론에서 벌어 들인 이자와 대출자금 조달비용 사이의 차액 )에 의해 생성됩니다. 이 모델은 금리 인상에 잠재적으로 민감하게 만듭니다. 금리가 올라가면 대출을 해줄 자금의 비용이 올라가기 때문입니다.
- 하이브리드리츠(Hybrid REITs). 부동산을 소유 및 모기지대출 보유. 이러한 REIT는 주식 및 모기지 REIT 모두의 투자 전략을 사용합니다. 즉 하이브리드리츠는 부동산을 소유한 주식형리츠와 주택담보대출 또는 주택저당증권에 투자하는 주택담보대출리츠를 효과적으로 결합한 부동산투자신탁입니다. 하이브리드리츠는 투장유형을 다양화함으로써 둘 중 하나에 투자하는 것보다 더 적은 위험으로 두 가지 모두의 장점만을 얻으려는 리츠입니다.
REIT는 주식을 매매 및 보유방법에 따라 추가로 분류
- 공개거래리츠(Publicly Traded REITs). 공개적으로 거래되는 REIT의 주식은 국가 증권 거래소에 상장 되어 투자자라면 누구나 사고 팔 수 있습니다. 미국증권거래위원회(SEC)의 규제를 받습니다.
- 비거래리츠(Public Non-Traded REITs) 이 리츠(REIT)는 SEC에도 등록되어 있지만 증권거래소에서는 거래되지 않습니다. 때문에 일반적으로 거래되는 REIT 주식들보다 유동성이 떨어집니다. 거래율이 떨어지니까요. 하지만 시장변동의 크게 영향을 받지 않기 때문에 더 안정적인 경향이 있습니다. 세금혜택이 있는 부동산투자에 많이 사용됩니다.
- 사설리츠(Private REITs) 이 REIT는 SEC에 등록되지 않았으며 따라서 증권거래소에서 거래되지 않습니다. 일반적으로 사설리츠는 기관투자자에게만 판매할 수 있습니다. 사모펀드처럼 모리츠라고도 불리기도 합니다.
우리가 일반적으로 아는건 자본형리츠인데 다른 투자형 부동산리츠 종류도 상당히 많네요. 제 생각으로는 하이브리드리츠가 많이 보급되었으면 합니다. 이상으로 부동산리츠의 종류에 대해서 알아보았습니다.
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